“明明没有享受物业服务，却要全额交物业费，”这一问题一度成为众多空置房业主的心病。近日，家住甘肃省兰州市的李女士刚办完物业费七折手续，她名下一套未入住的房子每年可少交费近千元。
进入2025年以来，类似的“省钱故事”正在全国多个小区上演。这场由政策驱动的物业费降价搅动了业主与物业的博弈天平，也是对行业传统规则的颠覆。物业企业需从“粗放收费”转向“服务为王”，蹚出服务“质价平衡”新路。今天《物业管理大家谈》咱们来聊聊：空置房的物业费问题。
01
关于空置房物业费打折的话题，大家各自看法不一。有的物业公司认为，无论业主住与不住，物业都提供了服务，理应全额交纳物业费；而有的物业公司则认为，如果房子空置，没有享受到全部的物业服务，可以打折。那么，空置房物业费究竟能不能打折，有没有相关的法律依据呢？
尚斌律师：
首先我们看看，物业公司的服务范围是哪些？《民法典》第九百四十二条有规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
(1)共有部分的管理和维护：物业服务人负责对物业服务区域内的建筑物及其附属设施等共有财产进行管理和维护。例如给排水、电力设施、楼体、外墙、屋顶的维护等等。
(2)维护基本秩序：物业公司维护物业服务区域内的基本秩序，包括对小区外来人员的管理、小区停车位的管理以及对扰民行为的制止等。
(3)保护业主人身和财产安全：采取合理的措施保护业主的人身、财产安全，消除安全隐患，预防损害发生。对于可能出现的危险或者已经出现的危险，物业服务人要及时制止，并视情况采取必要措施尽量保障业主的人身、财产安全。例如视频监控、防盗设施。
(4)秩序维护：在物业服务区域内，若物业服务人发现有违反治安、环保、消防等法律法规的行为，应当及时采取有效措施予以制止，并向有关行政主管部门报告并协助处理。比如车辆乱停乱放、电动车上电梯现象。
其次，“空置房”指的是什么？《天津市物业管理条例》第六十七条：物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。所以，真正意义上的空置房是未出售的房屋。业主买房而不住，应该叫闲置房屋。对于闲置房屋，目前没有明确规定，地方掌握不同股票配资专业平台，天津市没有此类规定。
02
如今，国内多地小区物业费下调或打折，这是受到了哪些因素推动？
据不完全统计，去年以来，武汉市已有超40个小区的物业公司宣布下调物业费。除了直接调降小区整体物业费，部分城市还针对小区“空置房”推出物业降费。比如，青岛、甘肃兰州等地明确，连续空置6个月以上的房屋，予以物业费折扣优惠。2024年至今，物业降费项目主要集中在国内部分二线城市及三线城市，包括武汉、重庆、青岛、南昌、四川成都、宁夏银川、江苏徐州等。
一方面，在房地产市场供需结构发生重大转变的背景下，部分城市的房价和房租出现明显调整，考虑到房屋持有成本，业主对物业费的敏感度显著提升，因此通过联名议价、组建业委会等方式，与物业企业协商，推动物业费降价。
另一方面，物业管理行业竞争加剧，一些物业企业为提升物业费收缴率、项目竞标成功率，主动提出降价。
尚斌律师：
《全国人大法工委关于“空置房物业费交纳问题”的意见》
某省物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。
法制工作委员会审查认为，民法典第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。
03
如今多地试水空置房物业费打折，对业主和物业公司有何影响？
尚斌律师：
《中华人民共和国民法典》第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
04
在物业费的收取中，空置的房屋该怎么收物业费关注度最高，从法律层面，您如何认为？
尚斌律师：
需要考量三个方面的因素。
第一，民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不用接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。所以，空置房的物业费只可能是部分减免，而不可能是全部减免。
第二，小区绿化等公共区域的服务，客观上不存在单独面向个别业主服务的可能性，并且这些区域的服务也占据较大比例，故而空置房的物业费减免范围不应当过多。
第三，不去考虑各种事件因素，直接讨论减免物业费在现行的立法框架里可能缺乏法律依据。
空置房物业费减免的前提条件之一正是需要业主能够提供充足的证明材料，证明在某一段时间房子确实没有人居住，但实践中，业主如何举证“空置”，还有待司法机关予以进一步明确。
在法理层面，空置房物业费减免确有其合理之处，这也是合同关系中权利义务对等的表现之一。但实践比理论预想复杂得多，如果一个小区入住率低，过高的物业费减免不仅可能导致物业公司难以维系，也可能导致相应的物业服务质量有所下降。
因此，眼下更需要解决的是如何认定“空置房”以及空置房物业费减免的实施细则，需要综合考量小区整体的业主入住率、物业公司的运营状况、小区所在地段、先前签订的物业服务合同等多个要素。建议在未来通过修订《物业管理条例》或者出台更为具体的实施细则，明确物业费减免标准，平衡业主和物业公司的利益诉求。
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